Bostadsbyggande

Publicerad:

Under 2019 påbörjades 48.800 nya bostäder, varav 38.300 i flerbostadshus och 10.500 i småhus. Bostadsbyggandet sjönk med cirka 3.700 lägenheter 2019 jämfört med året före. Jämfört med toppåret 2017 var det nästan 15.200 färre lägenheter som påbörjade 2019 (12.800 i fbh, 2.400 i smh). Denna drastiska nedgång beror till stor del av de skärpta kreditrestriktionerna som som gör att hushållen inte längre har råd att efterfråga nyproducerade lägenheter i samma utsträckning som förut.

I genomsnitt påbörjades ungefär 66.600 lägenheter per år under perioden 1950-1990. Efter 1990 har antalet uppgått till 30.400 i genomsnitt per år. De demografiska förutsättningarna har förändrats genom befolkningstillväxt och ökad inflyttning till storstäder. Vi är dessutom inne i en period med stora ungdomskullar och hög invandring, vilket innebär många individer som behöver kunna etablera sig på såväl arbets- som bostadsmarknad. Detta bidrar till att behovet av bostäder – främst i storstäderna – kommer att vara betydligt större än utbudet de närmaste åren, eftersom det har byggts för få bostäder under en längre period.

Av de 48.800 bostäder som påbörjades 2019 var 14.100 bostadsrätter, 23.600 hyresrätter och 11.100 äganderätter (inklusive småhus). Sett över hela 2000-talet, fram till och med 2018 har det påbörjats drygt 665.000 bostäder i nyproduktion, varav 36 procent hyresrätter, 34 procent bostadsrätter och 30 procent äganderätter.

Den 1 maj 2009 infördes en ny upplåtelseform, ägarlägenheter, i Sverige. Än så länge är det bara möjligt att bygga nya ägarlägenheter, inte att omvandla äldre bostäder i beståndet. Lågkonjunktur och finanskris tillsammans med bristande kunskaper hos både konsumenter, producenter, försäkringsbolag och kreditgivare samt hyresregleringen har medfört att upplåtelseformen fått en långsam start. Sedan 2009 har endast 2.300 ägarlägenheter byggts i Sverige, vilket motsvarar cirka 0,4 procent av det totala bostadsbyggandet under perioden.

Ägarlägenheter är vanligt förekommande i resten av världen. Upplåtelseformen kan beskrivas som ett radhus på höjden. Ägaren har ett faktiskt ägande och förfogar över sin fastighet. Detta innebär bland annat ”fri” uthyrningsmöjlighet, men inte fri hyressättning.

Byggandet av hyresbostäder styrs till stor del av den hyresreglering som finns i bruksvärdessystemet. Detta system innebär bland annat att en hyresgäst kan få en överenskommen hyra prövad och ändrad i hyresnämnden. Vid en prövning görs i princip en jämförelse med hyran i liknande lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag (allmännyttan). Om den aktuella hyran överstiger hyran för en motsvarande lägenhet i allmännyttan måste hyresvärden sänka hyran. Bruksvärdessystemet försämrar lönsamheten och håller tillbaka det privata byggandet av hyresbostäder. Ett nytt hyressättningssystem infördes 2010 där allmännyttans hyresnormerande roll är borttagen och de privata fastighetsägarna ska få vara med i hyresdiskussionen. Hittills tyder inget på att denna förändring ska ha bidragit till en strukturellt förbättrad byggvolym jämfört med åren innan den infördes (uppgången de senaste åren är konjunkturellt driven).

Ombyggnad av lokaler, inredning av vindar och lägenhetsdelningar ger ett tillskott av nya bostäder. Under 2018 tillkom närmare 3.500 bostäder genom sådana ombyggnader. Sedan 1989 har 67.900 bostäder tillkommit på detta vis, vilket motsvarar närmare 2.300 lägenheter i genomsnitt per år.

I förhållande till folkmängden har det byggts relativt få bostäder i Sverige under 2000-talet. Under perioden 2013-2017 byggdes det däremot betydligt fler bostäder i Sverige än tidigare och under dessa år byggde vi fler bostäder per capita än både Island och Danmark. 2018 sjönk dock nyproduktion av bostäder i Sverige som åter är sämst i klassen med 5,1 påbörjade bostäder per 1000 invånare.

Sett till det totala antalet påbörjade bostäder under perioden 2000-2018 är statistiken talande. I Sverige påbörjades 617.000 bostäder. I Danmark, Finland och Norge – med cirka halva Sveriges folkmängd – påbörjades 430.000, 618.000 respektive 538.000 bostäder. Befolkningsökningen under perioden var då i storleksordningen 1.347.000 i Sverige, 457.000 i Danmark, 337.000 i Finland och 825.000 i Norge.