Bostads­investeringar

Investeringar i bostäder är intimt förknippat med sysselsättning, ränteläge, hushållens disponibla inkomster, befolkningstillväxt och flyttningar inom landet. Även politiska beslut och lagar har stor påverkan på bostadsbyggandet.

Nybyggnadsmarknaden för bostäder är kanske den del av byggmarknaden som är mest känslig för både konjunktucyklar och politiska beslut. Samtidigt är nybyggnadsinvesteringarna i bostäder volymmässigt en av de största segmenten, vilket innebär att byggmarknadens totala utveckling till stor del beror på hur nybyggnadsmarknaden för bostäder utvecklas.

I början av 1990-talet genomfördes omfattande förändringar i skattepolitiken, vilket kraftigt försämrade förutsättningarna för bostadsbyggandet. Kombinationen av förändringar i momssystemet, höjd fastighetsskatt, minskade subventioner, höjda realräntor efter skatt och en djup lågkonjunktur minskade efterfrågan på nya bostäder. Till följd av detta rasade bostadsinvesteringarna under 90-talets första hälft. Det dröjde fram till början av 2000-talet innan efterfrågan på nya bostäder ökade igen och investeringarna tog fart. Den starka tillväxten inom nybyggnadsinvesteringarna fick sedan ett abrupt slut hösten 2008 på grund av finanskris och lågkonjunktur. Därefter följde några tröga år för nybyggnadsinvesteringarna innan de återigen tog fart och mellan 2014 till 2017 mer än fördubblades investeringarna i nybyggda bostäder.

2018 sjönk nybyggnadsinvesteringarna återigen, trots att Sverige fortsatt befann sig i en högkonjunktur. Att nybyggandet bostäder sjunker trots rådande högkonjunktur är något unikt och den starkast bidragande orsaken till investeringsnedgången 2018 & 2019 var de omfattande kreditrestriktioner som staplats på varandra och som gjorde att hushållen inte längre kunde efterfråga en nyproducerad bostad i samma utsträckning som tidigare. 2021 bröts den negativa utvecklingen och nybyggandet tog fart igen, åren 2021 & 2022 steg nybyggnadsinvesteringarna med total 25 procent. Uppgången denna gång drevs huvudsakligen av ett ökat hyresrättsbyggande som satte nya rekord när det gäller byggstarter.

2023 rasade nybyggandet igen och investeringarna sjönk med 37 procent. Kombinationen av fallande bostadspriser, stigande räntor, ökade byggkostnader, minskad disponibel inkomst samt ett avvecklat investeringsstöd drev på nedgången.

Ombyggnadsinvesteringarna är jämfört med nybyggnadsinvesteringarna betydligt mer stabila i sin utveckling. Dessa investeringar har trendmässigt stigit sedan slutet av 1990-talet. Renoveringsbehov från den stora bulken bostäder som byggdes under miljonprogrammet samt ROT-avdragets införande 2008 har haft stor betydelse för ombyggnadsinvesteringarnas tillväxt. Sedan 1997 har ombyggnadsinvesteringarna mätt i fasta priser nästan tredubblats.

Fram till 2010 har investeringarna i småhus och i flerbostadshus haft en god följsamhet i investeringsvolym, för perioden 1993-2010 har det investerats nästan exakt lika mycket i småhus som i flerbostadshus. Därefter har vi sett en betydligt sämre följsamhet för investeringarna i de olika hustyperna. I oktober 2010 infördes bolånetaket, vilket innebar att nya bolån maximalt får uppgå till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Detta påverkade framförallt investeringarna i småhus negativt och de närmast efterföljande åren hade investeringarna i småhus en betydligt sämre utveckling än investeringarna i flerbostadshus. De starka tillväxtåren 2014-2017 innebar kraftigt ökande investeringar i alla bostäder, men störst var ökningen hos bostadsrätter i flerbostadshus och 2017 var skillnaden mellan flerbostadshus och småhus som störst, då det investerades 70 mdkr mer i flerbostadshus än i småhus. 2018 och 2019 sjönk nybyggnadsinvesteringarna, och det skedde i både småhus och flerbostadshus, likaså innebar 2021 & 2022 en investeringsuppgång i båda hustyperna och 2023 sjönk investeringarna återigen.