Byggkostnader

Publicerad:

Produktionskostnad är den totala kostnaden för ett byggprojekt efter att alla led i byggprocessen är inräknade; markförvärv, projektering, kommunala avgifter, kontroll, besiktning, garantier, försäkringar, kreditivränta, entreprenadarbeten och mervärdesskatt. Eventuell vinst/förlust ingår också och fördelas mellan bygg- respektive markkostnaden.

Den totala produktionskostnaden i ett bostadsprojekt kan delas upp i
• Byggkostnad (entreprenörens kostnader)
• Byggherrekostnad
• Markkostnad
• Moms

Byggkostnad innefattar byggmästeri, el- och VVS- installation, ventilation, målning m.m. Dvs. kostnader förknippande med uppförandet av byggnaden. I byggkostnaden ryms också anslutningskostnader för el, bredband, kabel-tv, fjärrvärme/naturgas etc.

Med byggherrekostnad avses projektering, kreditiv (räntekostnad under byggtiden), byggledning, kontroll, besiktning, bygglov, utsättning, garanti, försäkring, försäljnings- och pantbrevskostnader samt byggherrens egen administration.

I markkostnaden ingår förutom köpeskilling även markarbeten inklusive finplanering och tomtutrustning, anslutningsavgift för VA, räntekostnad (från förvärv till byggstart), fastighetsbildning, lagfart, detaljplan, geologiska utredningar, kommunala avgifter och eventuella rivningskostnader.

Produktionskostnaden för flerbostadshus har ökat med 173 procent till 41.103 kronor per kvadratmeter under perioden 1998-2018. 82 procent av produktionskostnaden 2018 bestod av byggnadskostnader och övriga 18 procent var då markkostnad. Därmed är det huvudsakligen byggnadskostnadens utveckling som påverkar den totala produktionskostnaden. Relativt sett har dock markkostnaden ökat betydligt mer än byggnadskostnaden, vilket är särskilt tydligt efter 2006. Totalt har markkostnaden stigit med 340 procent sedan 1998 (trots en nedgång på 26% mellan 2016-2018).

Den viktigaste förklaringen till att markkostnaden skjutit i höjden är att markägare har börjat ta mer betalt. Kommunerna är de aktörer som har störst möjlighet att påverka kostnaden eftersom de sitter på planmonopolet och därmed kan påverka prisutvecklingen genom att styra utbudet av mark. Detta kan tydligt utläsas av SCB:s statistik som visar en stor skillnad mellan markkostnaden för bostadsrätter och för hyresrätter. För bostadsrätter var den 11.716 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, medan den var 3.588 kronor för hyresrätter år 2018. Kostnaden för hyresrätter var därmed cirka en tredjedel av den för bostadsrätter. Motsvarande jämförelse för 1998 visar att skillnaden då var betydligt mindre och att kostnaden för hyresrätter var 60 procent av den för bostadsrätter.

Den viktigaste förklaringen till byggkostnadens ökning under perioden 1998-2018 är stigande materialpriser, vilka till stor del bestäms på den internationella marknaden.

I faktorprisindex (FPI) ingår kostnad för material, arbetslöner, maskiner, transporter, drivmedel och elkraft, vilket utgör entreprenörens omkostnader. Sedan ingår även byggherrekostnader i FPI. I diagrammet återges utvecklingen för FPI totalt samt dess olika delkomponenter. 

Mellan 1990 och 2018 ökade FPI för flerbostadshus med 111 procent eller 2,7 procent i genomsnitt per år. Kostnaden för material hade den kraftigaste utvecklingen under perioden 1990-2018 och steg då med 168 procent, vilket motsvarar 3,6 procent i genomsnitt per år. Arbetslönerna har under samma period stigit med 88 procent eller i genomsnitt 2,3 procent per år.